주택시장 안정을 위한 관리방안

티스토리 뷰

생활정보

주택시장 안정을 위한 관리방안

) 2020. 6. 18. 14:44

정부는 2020. 6. 17(수) 관계부처 합동으로 주택시장 안정을 위한 관리방안을 발표하였습니다. 국토교통부 주택정책과, 기획재정부 부동산정책팀, 재산세제과, 금융위원회 금융정책과, 가계금융과에서 담당하였으며 추진과제는 과열지역에 투기수요 유입차단, 정비사업 규제 정비, 법인 등을 활용한 투기수요 근절, 12.16대책 및 공급대책 후속조치 추진입니다. 해당 내용은 국토교통부 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.

홈페이지로 이동하면 주택시장 안정을 위한 관리방안에 대한 내용 확인이 가능하며 목차를 먼저 살펴보면 주택시장 동향 및 평가, 정책 대응방향, 주택시장 안정을 위한 관리방안, 과열지역에 투기수요 유입 차단, 정비사업 규제 정비, 법인을 활용한 투기수요 근절, 12.16 대책 및 공급대책 후속조치 추진, 향후 추진일정입니다.

정부는 관계부처 간 논의와 경제부총리 주재 관계장관회의를 거쳐서 주택시장 안정을 위한 관리방안을 마련하게 되었다고 하였으며 역대 최저수준의 금리와 급격히 증가하는 유동자금이 주택시장으로 재유입되면서 서울 및 수도권 지방에서 과열현상이 다시 나타나고 있다고 하였습니다. 총 34페이지의 분량으로 정확한 전달을 위해 제공되는 보도자료를 통해서 안내하겠습니다. 조금 더 이하기 쉽도록 안내되는 Q&A도 제공하고 있으며 해당내용은 홈페이지에서 확인 가능합니다.

주택시장 동향 및 평가입니다. 최근 주택시장 동향을 살펴보면 서울 상승추세 전환 및 수도권 지방 일부 지역의 과열이 지속되고 있습니다. 전국 주택가격은 12.16 대책 후 전반적 안정세를 유지하였으며, 서울 주택가격도 3월 5주부터 9주간 욘속 하라하였으나

서울은 최근 하락폭이 지속 줄어들며 6월 1주 보합 이후 상승 추세로 전환하였으며 개발호재 인근 지역의 상승세도 동반

경기도으 신규 조정대상지역(2.21 지정) 상승폭은 소폭 둔화되었으나, 최근에는 안산, 군포 등 규제지역 중심 과열 양상이 지속되고 있습니다. 규제지역 수원, 용인 등 올해 초 상승을 견인한 지역은 상승폭이 둔화되었으나, 개발호재로 상승 기대감이 있는 지역은 상승여력이 잔존하고 비규제지역인 안산, 오산, 인천 등은 단기차익 실현 목적의 매수세로 상승세 유지 중이며, 안산은 수도권 지역 중 최고 상승률을 지속하였습니다.

대전은 지난해 하반기부터 큰 폭 상승이 이어지고 있으며, 청주는 초근 개발호재가 발표되며 전국에서 가장 높은 주간상승률을 기록하였습니다. 대전은 규제지역으로서 대체 투자수요가 지속적으로 유입되어 1년 간 누적상승률이 11.5%에 이르며, 5월 3주부터 상승폭 재확대, 청주는 대전, 세종 등 인근 지역 대비 상대적 저가 인식이 있는 상황에서, 최근 개발 호재 발표되며 단기간 급등하는 모습을 보였습니다.

법인 거래 및 갭투자 등도 즈가세 뚜렷합니다. 법인거래는 건물, 토지 등 부동산을 구입 후 재판매하거나 임대하는 부동산매매업, 임대업 법인이 최근 빠르게 증가하였습니다. 법인이 아파트를 매수한 비중도 17년 1%에서 19년 3%로 증가하였으며, 인천, 청주 등 시장 과열지역에서 매수비중 큰 폭 확대되었습니다. 갭투자는 보증금을 승계하여 매수하는 갭 투자 비증도 증가 추세입니다.

시장상황 평가입니다. 작년 1.216 대책을 통해 대출, 새제 등을 보완하고, 금년 2월에는 규제지역을 추가 지정하였고, 5월에는 주택공급 관련 방안 발표, 5월까지 서울 주택시장은 전반적 안정세를 유지하였으며, 연초 수도권 가격상승을 견인한 일부 지역도 규제지역 지정 후 안정되었습니다.

그러나 역대 최저수준 금리와 급격히 증가하는 유동성에 따라 투기수용의 주택시장 유입 가능성이 큰 상황에서 불안요인이 여전하며 서울 외곽지역, 수도권 비규제지역, 일부 지방의 상승세가 지속되고 있으며, 일부 규제지역의 안정세도 재반등하였습니다.

주택시장 선행지표인 주택거래량이 수도권 기준 전년 대비 2배 가까운 수준으로 지속 증가 중이며, 법인, 갭투자 증가세도 뚜렷합니다. 30년 초과 아파트(재건축)는 ㅇ리부단지들의 안전진단 통과 후 호가 상승이 지속되며, 개발호재 기대감이 있는 지역의 불안정성 재현하고 있습니다. GBC착공(5.6), 잠실MICE 민자적격성 조사통고(5.28), 영동대로 지하 복합개발 기대감에 따라 사업부지 인근지역의 주택 가격 상승세

서울 중저가주택, 수도권, 지방 비규제지역 중심의 시장 불안 요인이 여전하며, 서울 고가, 재건축주택의 상승 압력 가시화로 최저수준 금리, 풍부한 유동성에 따른 일부 투기수요가 지속되는 경우 실수요자의 내 집 마련 기회 감소 우려

정책 대응방향입니다. 투기수요 근절, 실수요자 보호 라는 우너칙 아래 주택시장 과열 요인을 차단하고, 기존 대책의 후속조치를 치잘없이 추진하는 것입니다. 비규제지역에 집중되는 투기수요 유입을 차단하기 위해 수도권 대전, 청주 대부분 지역을 조정대상지역, 투기과열지구로 지정, 개발호재로 인하여 상승이 우려되는 서울국제교류협력지구 인근 지역에 대해서 토지거래허가구역으로 지정 추진, 갭투자를 차단하고 실수요자를 보호하기 위해서 규제지역의 주택 담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제 강화

재건축 안전진단의 투명성과 공정성을 높이고, 정비사업 조합원의 분양요건을 강화하는 등 정비사업 규제를 정비, 주택 매매, 임대사업자의 주택담보대출의 레버리지를 활용한 투자 유인을 억제하고, 과세체계를 정비하여 법인을 통한 세금 회피 차단, 12.16대책 및 수도권 주택공급 기반 강화방안(5.6)의 후속조치를 조속히 차질 없이 추진

과열요인 차단을 통한 주택시장 안정화를 위해서 과열지역에 투기수요 유입차단, 정비사업 규제정비, 법인을 활용한 투기수요 근절, 12.16대책 및 공급대책 후속 조치 추진, 대책 발표 이후 시장상황을 면밀히 모니터링하여, 필요한 경우 세제, 금융, 공급 등 근본적인 시장안정 방안을 강구합니다.

주택시장 안정을 위한 관리방안 과열지역에 투기수요 유입 차단, 조정대상지역 및 투기과열지구 지정, 최근 주택가격 급등세를 보이는 경기, 인천, 대전, 청주에 대해서 조정대상지역과 투기과열지구 추가 지정, 조정대상지역은 최근 주택시장 상승이 지속되고 있는 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부지역을 제외한 지역을 조정대상지역으로 지정, 투기과열지구는 조정대상지역 지정 후에도 과열이 지속되고 있거나, 규제지역 중 과열이 심각한 지역 중 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기과열지구로 지정

적용시기는 6.19(금) 일자로 지정 및 효력 발생됩니다. 기존 조정대상지역은 서울 전지역, 경기 과천, 광명, 성남, 고양(7개 택지), 남양주(다산, 별내동), 하남, 화성(동탄2), 구리, 안양, 광교, 수원, 용인수지, 기흥, 의왕, 지방은 세종(행정중심복합도시 예정지역) 이며 투기과열지구는 서울 전지역, 경기 과천, 성남분당, 광명, 하남, 지방은 대구 수성, 세종이였습니다. 개선된 지역입니다. 서울 전지역, 경기 전지역이며 일부 제외되는 지역은 김포, 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 원삼면, 가재월, 사암, 미평, 좌항, 두창, 맹리, 광주(초월, 곤지암읍, 도척, 퇴촌, 남종, 남한산성명), 남양주(화도읍, 수동면, 조안면), 안성(일죽면, 죽산면, 죽산, 용설, 장계, 매산, 장릉, 장원, 두현리, 삼죽면, 용월, 덕산, 율곡, 내장 배태리입니다. 인천은 강화, 옹진제외 전지역, 지방은 세종, 대전, 청주(동 지역, 오창, 오송읍만 지정) 입니다. 투기과열지구는 서울 전지역과 경기는 과천, 상남분당, 수정, 광명, 하남, 서원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지, 기흥, 화성(동탄2만 지정), 인천은 연수, 남동, 서구, 지방은 대구 수성, 세종, 대전 동구, 중구, 서구, 유성입니다.

조정대상지역, 투기과열지구 지정 현황도입니다. 노란색으로 표시된 지역이 조정대상지역이고 빨간색으로 표시된 지역이 투기과열지구입니다. 빨간색 표시는 서구, 연수구, 남동구, 안산시 단원구, 강서구, 양천구, 구로구, 마포구, 영등포구, 서대문구, 종로구, 은평구, 관악구, 동작구, 용산구, 중구, 성북구, 강북구, 도봉구, 노원구, 중랑구, 동대문구, 구리시, 성동구, 광진구 ,강동구, 서초구, 강남구, 송파구, 하남시, 안양시 만안구, 동안구, 과천시, 군포시, 의왕시, 수원시 장안구, 팔달구, 권선구, 영통구, 성남시 수정구, 분당구, 용인시 수지구, 기흥구가 있습니다. 노란색을 표시된 곳은 양주시, 의정부시, 과양시 일산동구, 일산서구, 덕양구, 남양주시, 계양구, 부평구, 부천시, 동구, 미주홀구, 중구,시흥시, 남양주시, 안산시 상록구, 화성시, 오산시, 용인시 서인구, 평택시, 안성시가 있습니다. 지방은 청주가 노란색으로 표시됐으며 세종시, 대전, 대구가 빨간색을 표시되어 있습니다.

지정현황표입니다. 서울, 경기, 인천, 대전, 대구, 세종, 충북으로 각 지역별 구분되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

이번 대책 주요 지정효과입니다. 금융, 세제정비사업, 전매제한의 변화가 있습니다.

주요 개발호재 지역 토지거래허가구역 지정입니다. 추진배경은 최근 서울 송파, 강남구 내 국제교류복합지구(SID) 조성과 관련한 대규모 사업계획의 추진이 본격화되며 연이어 발표, 시장 불확실성이 큰 상황에서 주요 개발호재가 복합 작용하는 경우 인근지역 매수심리 자극 및 과열 심화 우려, 시장 불안요인 사전차단, 실수요자 중심의 부동산 시장질서 확립을 위해 서울시 협의 하에 토지거래허가구역 지정을 추진하였습니다.

주요내용으로 잠심 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 허가구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획 위원회 심의를 통하여 확정, 지정효과로 허가대상 면적 초과 토지 취득을 위한 계약을 체결하고자 할 경우 관할 구청장 허가 필요합니다. 허가를 받은 경우 일정 기간 허가받은 목적대로 이용할 의무 발생하며 특히 주거용 토지는 2년간 실거주용으로만 이용 가능합니다.

발효시점은 7.17일 오후 서울시 도시계획위원회 심의. 6.18일 공고 6.23일부터 효력 발생(공고 후 5일)

투기적 주택수요에 대한 조사체계 강화, 개발 호재 등 과열 우려 지역 실거래 기획 조사 시행, 현황 국토부 부동산시장불법행위대응반 감정원 실거래상설 조사팀이 전국 고가주택(9억원 이상)에 대해 상시조사 중이며 또한 최근 서울 주요개발지역인 잠실 MICE 용상 정비창 인근에 기존 조사보다 강화된 고강도 실거래 기획조사 착수

국토부 실거래 기획조사 개요 기획조사대상에 따른 조사지역과 주요 조사대상입니다.

향후 계획으로 상시, 기획조사를 통해 편법증여, 대출위반, 실거래 허위신고 등을 적발하여 과태료 부과 및 금융위, 국세청 등 통보, 특히, 잠실 사업지역 인근에 영동대로 복합개발이 추가 발표됨에 따라 조사지역을 확대하여 고강도 기획조사 실시, 향후에도 개발사업 등올 인한 주요 과열지역에 대해서는 국토부에서 기획조사를 실시하여 부동산 시장질서 확립 추진

자금조달계획서 제출대상 확대입니다. 자금조달계획서 제출 대상이 투기과열지구, 조정대상지역내 3억원 이상 주택 거래 시로 제힌되어 있어, 투기과열지구, 조정대상지역내 3억원 미만 저가 주택의 경우 자금출처 조사 등 실효성 있는 투기수요 점검에 한계, 개선으로 투기과열지구, 조정대상지역내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출토록 함. 적용시기는 부동산거래신고법 시행령 등 개정 후 즉시 시행합니다.(2020년 9월)

자금조달계획서에 대한 증빙자료 제출대상 확대입니다.투기과열지구 내 주택 거래 신고시 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 작성 항목 별 증빙자료를 첨부하여 제출토록합니다. 증빙자료 확인을 통해 불법 증여, 대출규정 위반 등 의심거래는 집중 관리대상으로 선정하고, 실거래 신고 즉시 조사에 착수합니다.

주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화입니다. 규제지역내 주택담보 취급 시 처분 요건 강화 무주택자입니다. 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보를 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무부과

1주택자 규제지역내 주택 구입을 위해 주택담보를 받는 경우 6개월 이내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과

보금자리론 대상 실거주 요건 부과, 주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하고, 의무 위반 시 대출금 회수,

갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한강화, 투기지역, 투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세보증 제한 대상에 추가

보증기관 내규 개정 시행일 이후 적용

주택도시보증공가(HUG) 전세 보증한도 축소, 1주택자 대상 전세보증한도를 2억원으로 인하

정비사업 규제 정비, 재건축 안전진단의 투명성, 공정성 강화, 안전진단에 대한 시도 권한 강화 1차 안전진단 기관 선정, 관리주체를 시군구에서 시도로 변경하고, 2차 안전진단 의로도 시군구에서 시도가 담당

도시 및 주거환경정비법 개정 후 2021년 상반기 시행

부실 안전진단기관에 대한 제재 강화, 안전진단 보고서 부실작성 시 과태료(2천만원)를 신설하고, 허위, 부실 작성 적발 시 안전진단 입찰제한, 1년

2차 안전진단 시 현장조사 강화, 철근부식도, 외벽마감상태 등 정성적 지표에 대한 검증을 위해 2차 안전진단 기관의 현장조사를 의무화, 현장조사가 지연되는 사업장은 안전진단을 미완료로 처리

2차 안전진단 자문위원회의 책임성 제고, 자문위원회의에서 구조안전성, 건축, 설비노후도 등 평가분야별로, 개별, 분리 심의하고, 자문위원에게 총점은 비공개

거주요건을 갖춘 경우 조합원 분양신청 허용, 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청시까지 2년 이상 거주한 경우에 한하여 분양 신청 허용

재건축부담금 규제 개선, 재건축부담금의 본격 징수 시작, 헌법재판소의 재건축 초과이익환수제에 대한 합헌 결정에 따라 제도의 본격 시행을 준비, 한남연립(17억원), 두산연립(4억원) 시작으로 하반기부터 본격 징수, 지자체 대상 집중교육 기 시행, 주기적 집합교육 시행

재건축부담금 시뮬레이션결과(강남 5개단지, 강북 1개 단지, 경기 2개 단지), 재건축부담금 예약액(조합원 1인당) 강남 5개 단지 평균 4.4억~5.2억원(최고 6.3억원~7.1억원, 최저 2.1억원~2.3억원), 강북 1개 단지 : 1천~1.3천만원, 수도권(경개) 2개 단지 : 60만원~4.4천만원입니다.

실효성 있는 시행을 위한 제도 보완입니다. 재건축 부담금 산정 개시 및 종료시점 주택가액 산정 시 동일한 공시비율을 적용. 지자체 조합이 정확한 부담금 산정을 위한 한국감정원의 지원근거 마련, 재건축, 부담금 귀속비율을 광역지자체 30%, 기초지자체 20%로 조정

법인을 활용한 투기수요 근절, 주택 매매, 임대사업자 대출 규제 강화 모든 지역 주택 매맴 임대 사업자에 대하여 주담대 금지

법인 등에 대한 세제 보완, 법인 보유 주택에 대한 종부세율 인상, 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용2주택 이하(조정대상지역내 1주택 이하 포함) 0.6%~3.0%, 3주택 이상(조정대상지역내 2주택 포함) 0.8%~4.0%, 2021년 종합부동산세 부과 분부터 적용합니다.

법인 보유 주택에 대한 종부세 공제(6억원) 폐지, 현행은 납세자별로 종부세 공제(6억원, 1세대 1주택 9억원), 다주택자가 법인을 활용하는 경우 종부세 공제액 확대 가능하였으나 개선되면서 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제를 폐지합니다. 2021년 종합부동산세 부과분부터 적용됩니다.

법인의 조정대상지역내 신규 임대주택에 대해 종부세 과세, 법인이 보유한 8년 장기 임대등록 주택은 종부세비과세였으마 법인이 2020.6.18 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록하는 주택은 종부세를 과세합니다.

법인이 보유한 주택 양도시 추가세율 인상 등, 법인이 주택양도시 추가세율을 20%로 인상하고, 법인이 2020.6.18 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율 적용

부동산 매매업 관리 강화, 부동산 매매업 관리체계 구축으로 부동산매매업을 법정 업종으로 관리, 주된 사업으로 영위하는 법인 등을 대상으로 설립요건, 의무사항 규정 등을 마련하여 체계적으로 관리

법인거래 조사 강호, 법인 대상 실거래 특별조사, 최근 과열이 관측된 경이 남부 등 자조서 미제출 거래 중 투기 가능성이 있는 법인 등의 거래를 대상으로 특별조사를 추진

법인거래 조상 강화, 법인 주택거래 시 별도의 법인용 신고서식을 작성토로하고, 모든 법인 거래에 자금조달계획서 제출 의무화

12.16대책 및 공급대책 후속조치 추진, 주택시장 안정화 방안, 후속조치이행입니다.12.16대책을 통해 투기 목적 대출차단, 주택보유, 양도차익 세부담 강화, 편법 과세회피와 불법 주택거래 근절 추진, 15억 초괃 ㅐ출 금지 등 주담대 관련 사항, 양도세 비과세 요건 강화 등 하위법령 개정 사항, 실거래 조사 싱시화 등 이행완료, 다만, 국회임기 만료 등으로 종부세 세율인상 등 법 개정 미완