주택시장 안정화 방안 보도자료

오늘은 부동산 대책 발표 내용에 대해 자세하게 알아보겠습니다. 부동산 대책 12.16에 발표되었으며 그에 따른 여파로 시장이 안정화 될것이라는 얘기도 나오지만 한편으로는 서울 아파트값에는 영향이 미미하고 오히려 상승했다는 기사도 볼 수 있습니다. 그렇다면 도대체 어떤 내용인지 정확히 알아볼 필요가 있는데요. 기획재정부에서 발표한 주택시장 안정화 방안 보도자료 내용을 자세히 살펴보겠습니다.

 

 

 

지금부터 안내하는 내용은 기획재정부의 주택시장 안정화 방안 보도자료의 내용이며 기획재정부 홈페이지로 이동하면 보도자료를 직접 확인하실 수 있습니다. 최근 집값을을 잡기 위해서 정부에서 노력하고 있는데요. 서울 아파트는 관망세가 형성되고 무엇보다 대출규제 강화로 강남권을 중심으로 매수심리가 꺽이고 있어 시세차익을 노리는 투기수요는 어느정도 차단될 것으로 전망하는 경우도 많습니다.

 

 

 

하지만 또 다른 측면으로는 비규제지역이나 대출규제의 영향을 크게 받지 않는 지방의 경우 오히려 오르게 되는 부작용에 대한 우려도 있는 것 같습니다. 그럼 지금부터 관련 내용을 자세하게 살펴보겠습니다.

정부는 12.16 기획재정부, 국토교통부, 금융위원회, 국세청 관계부처 합동으로 주택시장 안정화 방안을 발표하였습니다. 각 주요 과제별 담당부서 입니다. 투기적 대출수요 규제강화는 금융위 금융정책과, 및 행안부 지역금융지원과

주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완은 기재부 재산세제과, 부동산평가과

투명하고 공정한 거래 질서 확립은 국토부 주택정책과

국세청 부동산납세과, 토지정책과, 주택정비과, 주택기금과, 행안부 지방세특례제도과, 국토부 민간임대정책과

실수요자를 위한 공급 확대는 국토부 공공주택추진단, 주택정비과, 주거재생과 입니다.

안내순서는 주택시장 동향 및 평가, 정책 대응방향, 주택시장 안정화 방안으로 구분되며 바로 살펴보겠습니다.

주택시장 동향 및 평가입니다. 최근 주택시장 동향을 서울 등 일부지역에서 국지적 과열 재현으로 2018년 9.13대책 이후 11월 2주부터 32주간 하락하였으나

강남권 재건축 상승세의 확산으로 강남, 송파부터 상승을 시작하여 7월 1주부터 24주 연속 상승하였습니다. 11.6 분양가 상한제 적용지역 지정 이후 동작, 양천, 과천 등 미지정 지역을 중심으로 상승 기대심리가 작용하면서 국지적 과열이 발생하였습니다.

집값 상승 기대로 매수세가 확대되며 갭 투자 등 투기수요가 유입되었습니다.

서울 주택 매매거래량은 올해 3월부터 증가세로, 10월 거래량은 예년 대비 약 81% 수준입니다.

최근 보증금을 승계하여 매수하는 갭 투자 비중도 증가추세에 있으며 지난 관계기관 합동 1차 조사 결과(11.28) 편법, 불법 증여, 대출 규정 미준수 등이 의심되는 이상 거래도 상당수 확인되었습니다.

서울 아파트는 지난해 4.4만호에 이어 올해와 내년에도 연간 약 4만호 이상이 공급되어 실수요에 대응하는 공급물량은 충분합니다. 서울 정비사업 332개 단지 중 향후 입주물량으로 이어질 착공 및 관리처분인가 단계의 단지도 135개에 이르고 10월 누계기준 올해 서울 정비사업 인허가는 5년 평균과 유사한 1.6만호로, 초기 단계 사업도 차질없이 진행중에 있습니다. 다만 일각에서 분양가 상한제 등에 따른 공급 부족론을 제기하며 시장의 불안 심리를 자극하고 있습니다.

시장상황 평가 입니다. 2017년 8.2대책 및 2018년 9.13대책 등을 통해 세제 금융 청약 등 제도를 개선하고, 실수요자를 위한 수도권 30만호 공급도 추진합니다. 올해 상반기 서울 주택시장은 안정세를 보였고, 다주택세대가 처음으로 감소하는 등 실수요 중심으로 시장이 재편되기 시작하였습니다.

그러나 여전히 풍부한 시중 유동성이 서울 등 일부 지역의 주택시장으로 유입되면서 최근 국지적 과열 현상이 재현되었습니다.저그밀로 자금조달 비용이 낮고, LTV 규제로 대출규모가 제한되어 있으나 높은 전세가율, 전세대출 등을 통한 갭투자로 자금 조달을 하고 낮은 보유 부담 등에 따른 시세차익 기대도 매수세 확대에 영향이 있습니다.

지난 1차 분양가 상한제 적용지역에서 제외되어 규제를 피한 지역 중심으로 상승 기대심리가 확대있으며 실수요에 대응하는 공급은 충분하나, 일각에서 공급부족론 등을 제기하며 불안심리를 자극하고 있다고 합니다.

대응방향은 투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호라는 기존 3대 원칙 아래 서민 주거안정을 최우선으로 추진한다고 합니다. 대출 규제의 사각지대를 해소하고 종합부동산세, 공시가격 등을 개선하여 주택 보유부담의 형평성을 제고하고, 실거주하지 않는 주택의 양도차익에 대한 과세체계를 강화합니다.

분양가 상한제 지역을 확대하여 고분양가 및 풍선효과를 차단하며 서울 도심 내 공급과 수도권 30만호 계획을 조속히 차질없이 추진하고, 관리처분인가를 받은 정비사업의 조속한 분양을 지원합니다.

투기수요 억제 및 공급확대를 통한 안정화를 위해 투기적 대출수요를 강화하고, 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완, 투명하고 공정한 거래 질서 확립과 실수요 중심의 공금을 확대합니다. 각각에 대한 세부내용을 아래 표를 참고해주세요.

방안으로는 투기지역, 과열지구 주택담보 관리강화로 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보LTV(담보인정비율) 추가 강화합니다. 현행 LTV40% 적용중이며 개선으로 시간 9억원 기준으로 주태각격 구간별 LTV 규제비율 차등적용합니다.

초고가인 시가 15억원 초과 아파트에 대한 주택구입용 주담대 금지합니다. 앞으로 시가 15억원 초과한 주택구입용은 주택담보를 금지합니다.재개발 재건축 조합원이 1주택세대로서 사업추진 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외를 허용합니다.

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 관리를 강화합니다. 시가 9억원 초과 주택에 대해서는 차주 단위로 DSR 규제를 적용합니다.

수요 요건 강화입니다. 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고 투기지역, 투기과역지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택 세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분을 의무 부여 합니다.

주택 구입목적 사업자에 대한 관리를 강화합니다. 투기지역 뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용범위를 확대합니다.

주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화

기준을 1.5배 이상으로 강화합니다. 적용시기는 행정지도 시행 이후 신규신청분부터 적용합니다.

사적보증의 규제를 공적보증 수준으로 강화합니다.

전세자금 후 신규주택 매입을 제한합니다. 차주가 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 회수합니다. 다만 불가피하게 필요시에는 보증을 유지합니다.

공정과세 원칙에 부합하는 주택 보유부담을 강화합니다. 종합부동산세 세율을 인상하여 과세형평을 제고합니다.

조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담상한을 200%에서 300%로 확대합니다.

1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산공제율을 확대합니다. 1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율가 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산공제율의 상한을 놓여, 실수요 1주택자 부담을 경감합니다.개정안을 아래 표와 같습니다.

공시가격 현실화율을 제고합니다. 평균 현실화율은 70% 미만으로 낮은 상황이며 개선은 2020년 공시는 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고, 특히 고가주택 등을 중심으로 현실화율을 우선 제고합니다. 2020년 가격공시 세부 추진방안 및 현실화 로드맵 수립계획 등 신뢰성 제고 대책은 별도 발표됩니다.

실수요자 중심의 양도소득세 제도를 보완합니다. 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가합니다. 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제율 최대 80%(10년)를 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가합니다. 적용시기는 법 개정 후 2021년 1월1일 양도분부터 적용됩니다.

2년 이상 거주자에 한해 1세대 1주택자 장기보유 특별공제를 적요하며 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유 허용기간 단축합니다.

신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택을 볼 수 있습니다. 

조정대상지역 내 등록 임대주택도 거주요건 2년을 충족하여야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

다주택자가 조정대상지역 주택 양도 시 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권을 포함합니다 2021년 1월1일 양도 분부터 적용합니다.

2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율을 1년 미만 40%에서 50%로 1년~2년은 기본세율 40%를 적용합니다.

다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제를 적용합니다.

집값 상승을 선도한 서울 13개구 및 경기3개시(과천, 하남, 광명) 13개동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울5개구 37개동 을 분양가 상한제 적용지역으로 추가 지정하였습니다. 주요 정비사업 이슈 등이 있는 구 중 시장 영향력이 상대적으로 큰 5개구(강서, 노원, 동대문, 성북, 은평) 37개동을 지정하였습니다.

12.17일자로 지정 및 휴력이 발생되며 집갑 상승선도지역은 강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 서대문, 중구, 광진, 과천, 광명, 하남이며 정비사업 이슈는 강서, 노원, 동대문, 성북, 은평입니다.  경기도 선도지역은 광명, 소하, 철산, 하안, , 창우, 신장, 덕풍, 풍산, 별양, 부림, 원문, 주암, 중앙이며 정비사업 등 이슈지역으로는 강서 중 방호, 공항, 미곡, 등촌, 화곡, 노원은 상계, 월계, 중계, 하계, 동대문은 이문, 휘경, 제기 , 용두, 청량리, 답십리, 회기, 전농, 성북은 성북, 정릉, 장위, 돈암, 길음, 동소문동23가, 보문동1가, 안암동 3가, 동선동4가, 삼선동 1,2,3가, 은평은 불광, 갈현, 수색, 신사, 증산, 대조, 역촌이 해당됩니다.

시장 질서 조사체계 강화로는 고가주택에 대한 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀검증을 하며

실거래 조사 및 정비사업 합동점검을 상시화합니다. 국토부 감정원에 상성조사팀을 신설하고, 국토부 조사팀에 부동산 조사 전담 특사경 인력을 증원, 배치하여 불법행위 단속을 합니다.

자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목을 구체화합니다. 자금조달계획서 제출대상을 투기과열지구, 조정대상지역 3억이상 주택 및 규제지역 6억원 이상 주택 취득 시로 확대합니다. 위법 가능성이 높은 ㅎ아목 구체화 및 지급수단 기재 추가, 실거래 조사 시 자금조달 확인서 징구를 신설합니다. 부동산거래신고법 시행령 등 개정 후 즉시시행합니다. 시행시기는 2020년 3월입니다.

자금조달계획서 증빙자료 제출합니다. 9억원 초과 주택 실거래 신고 시 자금조달 계획서와 함께 신고 관련 객관적 증빙자료를 제출토록 합니다.

공정한 청약 질서 확립을 위해 공급질서 교란, 불법 전매 시 청약제한을 강화합니다. 공급질서 교란행위 및 불법전매 적발시 주택 유형에 관계없이 20년간 청약이 금지됩니다.

청약당첨 요건을 ㄱ아화합니다. 관계 지자체와 협의하여, 거주기간을 1년 이상에서 2년 이상으로 강화합니다.

재당첨 제한 강화입니다. 분양가 상한제 주택, 투기과열지구 당첨시 10년, 조정대상 지역 당첨시 7년간 재당첨을 제한 적용합니다.

임대등록 제도 보완입니다. 현제는 종합부동산세, 양도소득세, 임대소득세의 경우 수도권 공시가격 6억원, 지방 3억원 이하 주택에만 혜택을 부여하였으나 취득세, 재산세도 가액기준을 추가하여 세제혜택을 제한합니다.

등록 임대사업자 의무 위반사례에 대한 합동점검을 추진합니다. 등록정보 정비를 연내 완료하고, 사업자의 의무 위반사례에 대한 관계기관 합동점검을 추진합니다.

등록요건을 강화합니다. 등록사업자의 책임강화를 위해 미성년자 등록을 제한하고, 위반으로 등록 말소된 자는 2년 이내 등록 제한 등 등록요건을 강화합니다. 적용시기는 민간임대주택 특별법 등 개정 후 즉시 시행합니다.

임차인 보증금 피해방지를 위한 사업자 의무를 강화합니다. 사업자의 보증금 미반환으로 피해 ㅂ라생 시 등록말소 후 세제혜택 환수, 선순위 보증금 등 권리관계 설명의무 범위를 확대합니다.

실수요자를 위한 공급 확대입니다. 서울 도심부지(5만호)는 패스트트랙을 적용하여 2020년까지 1.5만호 이상 사업승인을 완료하고, 이중 1천호에 대한 입주자 모집을 진행합니다.

소도권 30만호 계획의 조속한 추진을 합니다. 연내 지구지정 완료될 15만호(13곳)은 2020년 하반기까지 지구계획 수립을 추진하면서 주민 협의 등을 거쳐 토지보상을 착수합니다.

지구지정 절차 중인 11만호는 2020년 상반기 내 대부분 지구 지정 절차 등을 완료하고 신도시 교통망 확충 등을 위해 대광위 심의 등을 거쳐 광역교통 개선대책을 학정합니다.

관리처분인가 이후 단게 정비사업 추진 지원입니다. 서울시 주관으로 정비사업 지원 T/F를 운영, 사업추진 동향 및 문제점을 공유하고 장애요인을 사전에 제거합니다. 신고사항은 기한과 관계없이 조속히 처리하고, 심의절차는 소요기간을 최소화합니다.

가로주택정비사업 활성화를 위한 제도개선입니다. 공기업 참여 등 공공성을 갖추면 사업확대를 지원하고, 일반사업도 부담금 완화, 건축규제 완화를 통해 지원을 강화합니다.

가로구역 및 사업시행 면적 확대 등으로 투기과열지구도 가로구역 확대를 허용하고, 공공성 요건 충족시 사업시행 면적도 1만에서 2만제곱미터로 확대 적용합니다.

공기업 참여시 인센티브 개편안입니다.

기타 특례부여 사항입니다. 공공성 요건 미충족 시에도 적용됩니다. 의사결정 간소화, 건축규제 완화, 조합원 부담완화입니다.

준공업지역 관련 제도개선입니다. 저렴한 주택 공급, LH, SH 등 참여 시 인센티브를 제공합니다.

정비사업 활성화를 위한 제도개선입니다. 조합이 LH, SH 등과 공동시행 등 공공성 요건을 갖추면, 복합건축을 1만제곱비머에서 2만제곱미터까지 확대 허용하고, 기숙사 외에 주거용 오피스텔도 공급하여 주거환경개선 및 사업성 제고를 지원합니다.

준공업지역 내 소규모정비 활성화입니다. 저층주거 밀집비역에서 추진합니다.

향후 추진일정입니다. 추진과제별 조치사항과 추진일정 소관기관이 나와 있습니다. 

투기적 수요 규제 강화 부분입니다.

주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완입니다.

투명하고 공정한 거래 질서 확립 부분입니다.

실수요자를 위한 공급 확대부문입니다.

주택시장 안정화 방안 보도자료에 대해 자세하게 살펴봤습니다. 앞으로 어떤 변화가 있을지 이후 시장상황을 살펴봐야 될 것 같습니다. 전문가의 의견도 각각의 상황에 따라 차이가 있으므로 여러 의견들을 참고하시어 앞으로 어떻게 대처를 할지 또는 어느시기가 내집을 마련할지 등을 고민해보시기 바랍니다.