분양가 상한제 적용지역

분양가 상한제 적용지역 서울 27개동 지정이 되었습니다. 조정대상지역 부산 3개구 전부해제 및 고양냠앙주 부분해제, 동 단위 핀셋 지정으로 분양가의 상승은 낮추고 시장 영향은 최소화 했다고 하는데 앞으로의 변화가 어떻게 될지 궁금합니다. 고분양가 책정 등 시장 불안 우려가 있는 경우 신속히 추가 지정할 예정이라고 합니다.

 

 

 

먼저 구거정책심의위원회 심의 의결을 거쳐, 분양가상한제 적용 지역 지정 및 조정대상지역 일부 헤제를 발표한만큼 가장 궁금해하시는 지정 동을 살펴보겠습니다. 집값 불안 우려 지역을 선별하여 도아 단위로 핀셋 지정한 서울 27개동 강남4구 45개동 중 22개동으로 마포구 1개동 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영픙포구 1개동으로 시장에 미치는 영향을 최소화하였습니다.

 

 

 

다만 앞으로 그 효과가 어떻게 나타날지는 조금더 지켜봐야겠습니다. 이번 지정안은 지난 8월 제도개선 발표 이후 10.1일 보완방안 발표로 11.1일 관계장관회의 등 관계부처 간 충분합 협의를 거쳐 마련됐다고 하는데요. 기존 조정대상지역을 전반적으로 검토한 결과 경기도 고양시, 남양주시의 일부 지역을 제외한 지역과, 부산광역시 동래구 수영구, 해운대구 지역에 대해서는 조정대상지역을 해제한다고 밝혔습니다.

분양가 상한제 적용지역 기존 지역 입니다. 서울(25개구), 고양, 남양주, 용인수지, 용인기흥, 수원팔달 등 경기 13개, 동래, 수영, 해운대 등 부산 3개, 세종입니다.

유지지역은 고양시의 삼송택지개발지구, 원흥, 지축, 향동 공동주택지구, 덕은/킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드), 남양주시의 다산동, 별내동입니다.

지금부터는 민간택지 분양가상한제 서울 27개동 지정 조정대상지역 부산 3개구 전부 해제, 고양, 남양주 부분해제에 대한 국토교통부 주택정책과의 보도자료를 함께 확인해보겠습니다. 제가 설명드리는 것보다 해당 자료를 직접 보시는게 정보전달의 오류를 최소화 할 수 있을 것 같습니다. 분양가 상한제 적용지역에 대한 단계입니다. 법정요건입니다. 1단계로 주택가격은 투기과열지구로 지정된 지역으로 분양가격은 주택건설지역의 통계를 사용하여 직전 12개월 평균 상승률이 물가상승률의 2배이상인 경우 청약경쟁률이 직전 2개월 모두 5:1초과 국민주택규모의 경우 10:1, 직전 3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20% 이상 증가한 경우의 수를 종합적으로 판단하여 최종 판단하게 됩니다.

2단계 정량요건입니다. 상승률과 서울 집값 선도에 따라 최근 1년간 승승률이 물가상승률의 두배보다 높은 경우 2017년 8월~2019년9월 8.2 이후 누적 집값 상승률이 서울 평균을 초과하는 경우 또는 예정물양, 고분양 책정 움직임이 있는 단지로 일바분양 예정물량이 1천호 이상, 고분양가 책정 움직임이 있는 단지 입니다.

3단계 동별검토입니다. 지정기준은 정비사업 또는 일반사업이 있고, 최근 상승률이 높은지역입니다. 다만 사업물량이 적어 시장영향력이 상대적으로 낮은 지역은 제외 됩니다.

현재 지정된 서울 전지역은 민간택지 분양가 상한제 적용 지역은 위세서 설명드린 법정 요건이 충족되었다고 합니다. 최근 1년간 승승률이 높거나 상승을 선도한 지역 중 일반 분양 예정 물량이 많거나 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 검토하였다고 하니 앞으로 다른 동도 관심을 가지고 지켜볼 필요가 있을 것 같습니다.

그에 따른 결과로 강남, 서초, 송파, 강동 4개구와 후분양 임대사업자 매각하는 마포, 용산, 성동, 영등포 4개구 지정 검토 대상으로 선별되었습니다. 또한 투기과열지구 과천, 하남, 성남분당, 과명 등에 대해서는 모니터링을 강화하고 시장 불안 유발 조짐이 있을 시 추가 지정이 검토됩니다.

검토대상 구 중 강남 4구인 강남, 서초, 송파 강동 총22개동, 기타 4개구 마포, 용산, 성동, 영등포는 총 5개 동이 선정되었습니다. 강남4구는 사업물량이 적어 시장 영향력이 상대적으로 작은 지역 등으 제외하여 총 22개동을 선정하였씁니다. 그 외에 영등포구 여의도동, 마포구 아현동, 용산구 한남동, 보광동, 성동구 성수동1가를 지정하기로 하였습니다.

민간택지 분양가 상한제 적용지역은 최종적으로 아래와 같습니다. 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 영등포구, 마포구, 용산구, 성동구 순으로 말씀드리면 개포동, 대치동, 도곡동, 삼성동, 압구정동, 역삼동, 일원동, 청담동, 잠원동, 반포동, 방배동, 서초동, 잠심동, 가락동, 마천동, 송파동, 신천동, 문정동, 방이동, 오금동, 길동, 둔촌동, 여의도동, 아현동, 한남동, 보광동, 성수동1가 입니다.

조정대상지역으로 분양가 상한제 해제지역입니다. 경기도 남양주시, 부산 3개구인 수영, 동래, 해운대구 등에 대해 검토한결과 경기 고양시, 남양주시 일부 지역을 제외한 지역과, 해제지역은 고양시 삼송택지개발지구, 원흥/지축/향동 공공주택지구,덕은/킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지, 남양주시 다산동, 별내동입니다.

분양가 상한제 해제지역에 대한 분석결과는 아래 월간 주택가격 변동률을 참고하시면 됩니다.

5년평균과 2017년, 2018년, 2019년에 데이트를 분석하였습니다. 2020년에는 시행이후 효과가 어떻게 나타날지에 대해 확인해 볼 수 있겠네요. 현재로서는 데이터로 나타나듯이 가격이 떨어진것을 확인할 수 있습니다. 다만 다싱 상승하려는움직임을 보이고 있습니다.

일산동구는 떨어졌지만 최근들어 급작스럽게 상승하고 있으며 관심있게 지켜볼 필요성이 있을 것 같습니다.

일산서구도 상승하는 듯 하지만 규제 전과 비교하면 많이 떨어진 것처럼 보일 수 있으나 다시 상승하고 있습니다.

남양시도 안정적으로 보이지만 상승하고 있습니다.

경야시 내 7개 지구는 서울 접근성이 우수하고, 산축단지 위주로 거주 여건이 양호하여 높은 가격수준을 유지하고 있으며 gtx-a 노선 및 3기 신도시 간련 교ㅗㅇ망 확충 등 개발 호재로 상승 가능성도 높기 때문에 유지하기로 하였습니다. 남양주시 다산동, 별내동은 서울 집값 상승세의 확산 영향으로 최근 상승세가 뚜렷하여 조정대상지역을 유지하기로 하였습니다.

현재 1차 지정으로 일부만 발표가 되었지만 앞으로 모니터링을 하고 과열이 재현된다면 재지정을 검토할 계획이라고 합니다.

또한 10월 11일부터 서울 지역 실서래 관계기관 합동조사는 2019년 8월 이후 실거래 신고내역과 자금조달 계획서 전체를 확인하여 이상거래로 의심이되는 사건에 대해 우선조사하고 있다고 합니다. 이르면 곧 1차 조사결과를 발표한다고 합니다. 당연한거지만 아파트 거래 등을 할때에도 정상적인 신고등으로 세금을 납부해야 할 것 같습니다. 다운계약서 작성 등으로 인한 적발시에는 오히려 피해를 볼 수 있으니 신중히 거래하시기 바랍니다.

2020년 2월부터는 국토부 중심의 실거래상설조사팀을 구성하여 전국의 실거래 신고를 상시 모니터링하고 이상거래가 확인되면 즉시 조사에 착수한다고 합니다.

위에서 안내되 내용이지만 주요 QnA로 다시한번 정리가 되어 있네요. 적용지역 지정 및 조정대상지역 해제 배경은? 경제 불확실성이 커지는 가운데 저금리와 풍부한 유동성 바탕으로 투자수요가 서울 주택시장으로 유입되고 있습니다. 이와 더불어 지난 1년간 서울 반양가가 집값보다 4배이상 오르며 기존 주택의 가격 상승을 부추기고 있습니다. 실수요자의 내집 마련 부담을 완하, 집갑상승의악순환을 끊기 위해 민간택지 분양가상한제의 제도개선을 추친하였으며 지난 10.29 주택법 시행령이 개정, 시행되면서 제도적 기틀이 마련됨에 따라 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정한 것이라고 합니다.

또 다른 측면으로 수도구너 외곽 및 지방 일부는 하락세가 이러지고 있어 규제 등의 효과로 시장 안정세가 지속된 부산, 남양주, 고양에 대해서는 조정이 필요하다는 지역의 요청기 제기되었고 시장 상황에 따른 맞춤형 대응이라는 원칙에 따라 해제하였다고 합니다.

기재부 등 관계부처와의 협의는 진행된 것인지? 8월 제도개선 바룦, 10.1일 보완방안 발표 등 초기부터 기재부 등 간계부처와 수차례 충분히 논의하고 협의하여 마련되었다고 합니다. 이번에는 1차 지정으로 추후 풍선효과 등 주변시장 불안, 고분양가 책정 우려 등을 모니터링하여 필요시 신속히 추가 지정하겠다는 의견도 모아진 상태입니다. 앞으로는 부ㅅ동산시장점검회의를 정례화하여 자금조달계획서를 집중 점검하는 한편, 추가대책을 강구하는 등 시장 안정기조를 확고하게 유지해나갈 계획이라고 합니다.

이번 분양가상한제 지정 기준은? 위에서 설명한 바와 같으며 부동산 시장 점검결과 및 보완방안 에서 밝힌대로 핀셋지정이 핵심입니다.

고급이 위축되는 것은 아닌지? 과거와 달리 과열지역에 한해 선별적으로 시행하고 상한제가 적용되더라도 사업성이 확보되는 수준에서 과도한 이익을 적정홯는 것이므로 위축 우려는 크지 않다고 합니다. 다만 앞으로 그 결과는 시간이 지나게 되면 나타날 것입니다. 장단점에 따라 그 효과가 확실하게 나타날 것이라는 생각이 듭니다.

과거 전국적인 시행시기에도 금융위기 시기를 제외하면 뚜렷한 공급 감소는 없었다고 합니다. 아래 표를 보시면 2006년, 2007년, 2008년, 2009년, 2010년, 2011년, 2012년, 2013년, 2014년, 2015년, 2016년 현황이 나와 있습니다. 

서울도심 유휴지 개발과 3기 신도시 등 수도권 30만호 공급계획 등을 통해 중장기 주택공급도 확대하여 공급 기반도 충분하다고 합니다.

부산, 남양주, 고양을 해제한 이유는? 지자체의 해제 요청에 따라 검토하였으며 시장상황에 따른 맞춤형 대응이라는 원칙에 따라 결정됐다고 합니다. 동래, 수영, 해운대구는 최근 1년간 주택가격 누적 변동률이 각각 하향 안정세를 보이고 있어 헤제되었으며 남양주는 안정적 수준을 유지하고 있어 헤제하된 최근 1년간 상승세가 뚜렷한 다산동, 별내동은 안정세가 확고하다고 판단할 수 없어 유지하게 되었습니다. 앞으로 어떤 변화가 있을지는 지켜보면 될것이고 만약 상승하게 된다면 핀셋규제가 들어가게 될것도 염려해주셔야 하겠습니다.

고양은 하향 한정세가 지속되고 있어 해제되었으며 서울 접근성, 교통 편의성 및 신축소재 등 거주 여건이 양호하여 높은 가격 수준을 보이는 주요 7개 지구는 유지되었습니다. 삼송택지개발지구, 원흥, 지축, 향동 공공주택지구, 덕은 킨텍스 1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지가 해당됩니다.

관계기관 합동조사의 조사대상은? 최근 실거래 신고 내역 중 주변 시세보다 낮거나 높게 신고한 거래건, 미성년자 거래등 편법 증여가 의심되는 거래건과 함께 차입금 비중이 높거나 LTV 규제비율을 초과한 고가주택 거래 등 자그출처가 의심되는 거래사례를 면밀히 조사할 계획이라고 합니다.

관계기관 합동조사 우선조산 대상입니다. 지역별로는 강남, 서초, 송파, 가동, 마포, 용산, 성동, 서대문, 그외 17개 구이며 거래가액별로는 9억원 이상, 6억원이상 9억원 미만, 6억원 미만에 따라 37%, 26%, 37%순으로 해당됩니다. 유형별로는 차입금 과다, 자금출처, 편법증여 의심사례, 업다운계약 등 부동산거래신고법 위반 의심사례입니다. 주요 의심사례로는 자기자금 없이 22억, 25억의 아파트를 구입, 자기자금 6억, 임대보증금 5억으로 약 11억의 아파트를 구입, 임대보증금 없이 약 34억의 차입금을 조달하여 약 43억의 주택을 구입한 경우가 해당됩니다.

상시조사체계 운영으로 달라지는 점은? 그간 특정 지역과 기간을 정해서 추진한 합동조사체계를 20년부터는 상시조사로 전화, 대상지역도 확대하여 죽지적인 시장과열과 불법행위 발생 시 신속하게 조사를 추진할 계획이라고 합니다. 특히 부동산거래신고법 개정으로 2020년 2월부터는 국토교통부의 직권조사가 가능하므로 국토부 감정원 합동 실거래상설조사팀을 구성하여 보다 효과적인 상시 조사를 추진할 예정이라고 합니다.

분양가 상한제 적용지역에 대해 알아보고 분양가 상한제 해재지역까지 살펴봤습니다. 앞으로 향후 부작용은 없는지 시행에 따른 영향으로 어떤 효과가 나타날지는 적용시기 및 시간이 지나야 알수 있습니다. 무엇보다 중요한 것은 서민들이 내집마련을 위한 그날을 위해 정책을 시행하는 만큼 좋은 결과가 나오기를 바라고 있습니다.

 

 

앞으로 서울시, 부산시, 대구시, 인천시, 광주시, 대전시, 울산시, 세종시, 경기도, 강원도, 충북, 충남, 전북, 전남, 경남, 제주도까지 전국의 아파트 가격이 안정화되어 서민들이 살기 좋은 대한민국이 되기를 희망해 봅니다.